评估报告内容描述有错误

评估报告内容描述有错误

评估报告内容描述有错误，在现代法治社会当中，某些事务时就需要去专业鉴定部门获得相应的鉴定证明文件，任何司法机关在办理事务中对于具有法律效力的文件都是非常重视的，如果评估报告内容描述有错误怎么办？

房产评估报告容易出现的错误有：

1、报告书漏项(如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等)、

2、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。

3、估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。

4、报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

5、估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)

⑴缺少房地产权益状况描述(如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等);

⑵土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);

⑶建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);

⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。

⑸租赁情况交待不清(如：没说明租金标 ……此处隐藏1862个字……算和开发利润的估算;

5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

四、成本法

房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1、费用构成不完整，漏项(如：缺正常利税);

2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本);

3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用);

4、 成本法计算贷款利息时计息期有错;

5、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧);

6、要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上);

7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数(《房地产估价理论与方法》P145)

A.直接成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本)

B.投资利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用)

C.成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费)

D.销售利润率对应的基数: (开发完成后的房地产价值)

8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计

(1)建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计;

(2)建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧(《房地产估价理论与方法》P165)

9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。